Риски при участии в долевом строительстве жилья

Участие в долевом строительстве квартир
Участие в долевом строительстве квартир

Решение об участии в долевом строительстве объекта недвижимости изначально предполагает определенную степень риска для будущего его владельца, как, впрочем, и любая другая покупка товара, существующего только на уровне проекта или на стадии начальной его разработки.

Но перспектива приобретения квартиры по цене на 25-30% ниже ее номинальной стоимости иногда заставляет вкладчиков забывать об элементарной осторожности, и они уже склонны больше доверять заманчивым обещаниям строителей, чем доводам собственного рассудка и советам осторожных родственников.

С 01.04.2005 г., т.е. с момента вступления в силу Федерального Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», государство значительно усилило юридическую защищенность дольщиков от возможных мошеннических действий со стороны строительных компаний и их представителей.

У дольщиков появилось значительно больше возможностей для осуществления защиты своих интересов и отстаивания своих прав. Но действие указанного закона распространяется не на все строительные объекты, да и сам закон, естественно, не может учесть все частные случаи, возникающие как во время заключения договоров, так и в ходе строительства.

Основные отличительные положения Федерального Закона № 214-ФЗ

Согласно Федеральному Закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» строительная организация (застройщик) и физическое или юридическое лицо (дольщик), заключают между собой договор долевого участия в строительстве, а не инвестиционный договор, как практиковалось ранее.

Застройщик получает право на заключение первых договоров долевого участия в строительстве объекта недвижимости только после того, как:

  • на открытом аукционе приобретет в собственность или арендует земельный участок, на котором планируется проведение строительных работ;
  • получит разрешение на проведение строительства;
  • разместит в СМИ или в интернет-изданиях проектную декларацию с полной информацией о своей строительной компании и о реализуемом проекте;
  • с момента публикации указанных сведений, должно пройти не менее двух недель.

С целью недопущения двойных продаж все договора долевого участия в обязательном порядке подлежат государственной регистрации в соответствии с проектом строительства, предоставляемым застройщиком в регистрационную палату (государственная регистрация инвестиционных договоров законодательством не предусмотрена).

Земельный участок и само строящееся здание находятся в залоге у всех дольщиков. В случае финансовой несостоятельности застройщика и его невозможности продолжать дальнейшее строительство объект реализуется на публичных торгах, а полученные доходы пропорционально распределяются между дольщиками.

В случае нарушения сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию дольщик имеет право требовать выплаты ему неустойки за каждый просроченный день. Но вместе с тем закон не предусматривает штрафные санкции в отношении дольщика, задерживающего уплату очередного платежа.

Законодатель оговаривает целый ряд случаев, когда дольщику предоставляется право расторгнуть заключенный договор в одностороннем порядке, в то время как строители могут сделать это только через суд (за исключением отдельных случаев, предусмотренных ч. 4, 5 ст. 5 данного закона).

Также хочу обратить внимание на то, что на протяжении 5-ти лет с момента окончания строительства можно предъявлять претензии к застройщику относительно выполнения им взятых на себя обязательств по строительству. Любые положения договора, освобождающие застройщика от ответственности за допущенные недостатки при строительстве объекта, являются ничтожными и не имеют юридической силы.

В договоре долевого участия в строительстве в обязательном порядке указывается срок окончания строительства, дата сдачи объекта и штрафные санкции за невыполнение этих условий застройщиком.

В соответствии с указанным законом в договоре долевого участия должны быть четко разграничены права и обязанности сторон: подрядчик обязан построить и передать жилье, заказчик – оплатить стоимость строительства.

Что может свидетельствовать о недобросовестности строительной компании?

Понятно, что даже самое совершенное законодательство, так же, как и самый тщательный анализ предлагаемого к подписанию договора, не дают 100% гарантии безопасности будущей сделки. Как правило, все заключаемые договора являются вполне работоспособными и выполнены безукоризненно с юридической точки зрения. На что же еще, в таком случае, необходимо обращать внимание и какие моменты могут свидетельствовать о недобросовестности строительной компании.

1. В первую очередь, необходимо обращать внимание на дату получения строительной компанией разрешения на проведение строительства. Положения Федерального Закона №214-ФЗ не распространяются на объекты, разрешение на строительство которых было получено до 01.04.2005 г., а следовательно – в этом случае застройщик имеет полное право осуществлять привлечение денежных средств граждан по старым схемам.

В основном – это договора инвестирования. Финансирование строительства практически всех жилых домов, построенных до принятия указанного закона, производилось именно по указанной схеме. Поэтому ее нельзя назвать мошеннической или нерабочей.

Но следует принимать во внимание то, что договора инвестирования были составлены в отсутствие на то время специального законодательного регулирования и в первую очередь защищают интересы застройщиков. В текст такого договора обычно включены пункты и оговорки, которые в случае возникновения спорных моментов лишают граждан возможности требовать от строителей выполнения взятых на себя обязательств.

2. Необходимо установить, в действительности ли застройщик обладает всеми правами на возводимый им объект. На ваше требование представители строительной компании должны предъявить:

  • оригинал договора аренды земельного участка или оформленное в законном порядке право собственности на этот участок;
  • оригинал полученного разрешения на строительство;
  • оригинал проектной документации на возводимый объект.

Ксерокопии указанных документов, в данном случае, не могут являться подтверждением достоверности предоставляемой информации. Так же, как и переписка застройщика с соответствующими инстанциями (даже при наличии большого количества виз и печатей), не является гарантией того, что в дальнейшем участок в действительности будет передан застройщику и он получит разрешение на проведение строительства.

3. В отдельных случаях с целью того, чтобы обойти положения Федерального Закона №214-ФЗ, застройщик может предложить вам заключить не договор долевого участия в строительстве, а предварительный договор покупки-продажи недвижимости. Суть последнего состоит в том, что с момента внесения денег физическим лицом, с ним осуществляется заключение предварительного договора и выполняется бронирование квартиры в строящемся доме.

Основной договор строительная компания обязуется заключить спустя три месяца с момента регистрации права собственности на недвижимость, с учетом уплаченных ранее денег. Вы должны понимать, что несмотря на то, что такая схема не противоречит положениям Гражданского кодекса РФ, содержание предварительного договора составляется таким образом, чтобы в случае невыполнения строительной компанией каких-либо обязательств вы не смогли предъявить ей претензии материального характера.

4. Встречаются случаи, когда в дополнение к предварительному договору покупателю предлагают заключить еще и договор займа, согласно условий которого, предусмотрена возможность возврата полученных от него денежных средств не только деньгами, а и векселями.

Вексель не является привязанным к какой-либо конкретной квартире, поэтому теоретически его можно в дальнейшем обменять на жилье или получить за него, обратно свои деньги. Но можно и остаться с бумажкой (векселем) на руках. Закон о долевом строительстве и закон о защите прав потребителей на данный договор не распространяются.

5. Для снижения своих издержек, в том числе и по уплате налогов, иногда строительные компании указывают в договоре не полную стоимость квартиры, а лишь ее часть (60-70%), предлагая остальную сумму оформить в качестве страхового взноса. Если в дальнейшем договор будет расторгнут по тем или иным причинам (например, при остановке строительства или затягивании сроков сдачи объекта), вы сможете вернуть обратно лишь сумму стоимости квартиры, указанную в договоре, т.е. 60-70%.

Остальные денежные средства можно получить в качестве страховой выплаты, но только в том случае, если расторжение договора указано в перечне оснований для выплаты страховки. Если нет – эту часть денег вы потеряли.

6. Описание будущей квартиры должно отражаться в договоре в полном объеме (этаж, подъезд, количество комнат, общая площадь, жилая площадь и т. д.). Это нужно в первую очередь для того, чтобы в случае конфликта с застройщиком и при дальнейшем обращении в суд, вам не отказали в удовлетворении исковых требований в связи с неопределенностью объекта иска.

Согласно Гражданского кодекса РФ заявлять исковые требования возможно лишь по отношению к индивидуально-определенной вещи, а такой вашу квартиру делают вышеуказанные параметры и характеристики.

7. В Федеральном Законе №214-ФЗ содержится прямое требование, чтобы договора долевого участия в строительстве заключались только между застройщиком и дольщиком. Но до настоящего времени на рынке недвижимости распространенной является переуступка прав на объект. К примеру, инвестор может переуступить свои права на квартиру или часть квартир подрядчику, а тот, в свою очередь, занимается их реализацией самостоятельно или же с помощью риэлторской фирмы.

Именно в результате таких схем часто возникают двойные продажи. Просто на каком-то этапе вместо договора долевого участия заключается инвестиционный договор, который не требует государственной регистрации в регистрационной палате.

8. Очень часто дольщикам предлагают вносить деньги прямо в кассу строительной организации, мотивируя это тем, что в таком случае не нужно уплачивать комиссию за банковский перевод. Законом это не запрещено, но никаких других документов, подтверждающих факт оплаты, кроме приходного кассового ордера застройщика, у вас не будет.

Кроме того, вложив деньги в строительство жилья, вы имеете право на получение льгот при уплате подоходного налога. А в налоговой инспекции для подтверждения права на эту льготу могут потребовать подтверждающие банковские документы, которых у вас и не окажется. По этим причинам рекомендую все операции по оплате проводить через банк.

9. Поинтересуйтесь у строительной компании наличием инвестиционного договора с городом и по возможности ознакомьтесь с ним. С одной стороны – присутствие такого договора является хорошим знаком, ведь именно городские власти осуществляют выделение земельного участка под строительство и дают разрешение на проведение стройки.

Но, с другой стороны, застройщик при этом берет на себя определенные обязательства (построить какие-либо социальные объекты, выделить некоторое количество квартир для нужд города и т. д.). И если, к примеру, эти обязательства будут слишком обременительными, не исключена возможность того, что застройщик будет их выполнять за ваш счет, т.е. под любыми предлогами увеличивать цену на квадратный метр жилой площади.

Конечно, строительство жилого дома может продолжаться длительный период, на протяжении которого будут меняться начальные условия и цены, а значит, всегда существует определенный риск того, что конечный итог окажется не соответствующим стартовым предложениям. Надеемся, что изложенные выше советы, помогут определиться вам с выбором и свести существующие риски к минимуму.

© Валерий Школьный, МирСоветов.ру

Интересные статьи



Вы хоть раз давали взятку?

  • {$ (item.counter * 100 / total)|number:1 $}% / {$ item.name $}
    {$ item.name $}
{$ total $} {$ vote_pluralize(total) $} / все опросы

Комментарии (0)

Только зарегистрированные пользователи могут задавать вопросы и добавлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста, или зарегистрируйтесь.