Подводные камни при покупке земельного участка

Впервые покупаем земельный участок
Впервые покупаем земельный участок

Весна – сезон оживления рынка загородной недвижимости. Сошел снег, и потенциальный покупатель может разглядеть достоинства и недостатки участка, выставленного на продажу – растительность, рельеф, наличие подъездных путей etc. Поэтому сегодня самое время поговорить о том, как, покупая земельный участок под застройку, не приобрести в довесок пучок проблем.

Сколько стоит земля под застройку

Иногда от риэлторов можно услышать, что в России не существует рынка загородной недвижимости. Подобная фраза нуждается в расшифровке. Рынком принято считать систему, в которой сложились определенные правила ценообразования. Если речь заходит о квартирах, особенно в крупных городах, то там действительно работают определенные механизмы, позволяющие определить, соответствуют ли ожидания продавца квартиры справедливой цене на его товар.

За городом подобные расчеты превращаются в занятие несколько умозрительное. Описывая механизм ценообразования на загородные участки и коттеджи, один риэлтор заметил: «Высокими темпами дорожает та недвижимость, за которую собственник хочет выручить много денег или если соседний объект недавно был выгодно продан».

Можно проследить зависимость цены земли под индивидуальное строительство от нескольких факторов: удаленность от города, «престижность» направления, инфраструктура (коммуникации), ландшафт, экология и статус земли. Дороже всего стоят участки в черте города. При пересечении границы города цена участка резко падает, дальше снижение продолжается достаточно плавно. В 20-30 км от города проходит вторая психологическая граница, на которой тоже происходит падение цены. Причем, эта схема работает в окрестностях практически всех крупных городов.

Зато престижные направления в каждом городе свои. В Москве – Рублевка и Новорижское, в Казани – Зеленодольская трасса и направление на Боровое-Матюшино, в Екатеринбурге – направления на Сысерть и Челябинск. Участок, расположенный в окрестностях статусной трассы, может стоить в разы дороже, чем такой же, но расположенный в непрестижном районе. Стоит заметить, что престижные территории, как правило, обладают определенным набором свойств. Как минимум, это удобный подъезд (наличие трассы с удобным съездом), живописная природа, хорошая экология.

Следующими, после территориальных факторов, в процесс ценообразования вступают характеристики самого участка. Если к нему подведены газ, вода, электричество и дорога, то участок стоит в 10-15 раз дороже такого же, но удаленного от коммуникаций. Существенно увеличивает цену наличие вблизи участка водоема, леса или других красивых (или полезных) природных объектов.

Проверяем юридическую чистоту участка

Если цена загородного участка – материя весьма тонкая, то его юридический статус – должен быть как можно более четким. Иначе покупка земли превращается в лотерею. Лучше перепоручить проверку бумаг на участок профессионалу – юристу или риэлтору. Впрочем, если вы хотите сделать это самостоятельно, то можете воспользоваться предложенной экспресс-методикой. Вас должны интересовать следующие бумаги:

  • документы о праве собственности;
  • кадастровый план участка;
  • выписка из Единого государственного реестра прав.

Обратите внимание, если речь идет об участке в формируемом коттеджном поселке, то тамошняя земля может находиться в муниципальной собственности, и в аренде у фирмы-застройщика. Это достаточно простой вариант. У земли, приобретаемой непосредственно у муниципалитета или государства, как правило, нет скрытых юридических дефектов. Но и в этом случае покупателю пригодится наша методика проверки участка. Итак, изучаем бумаги.

Документов о праве собственности должно быть два. Первый – свидетельство о государственной регистрации права. Оно подтверждает, что участок принадлежит конкретному лицу (кстати, не забудьте спросить у лица его паспорт).

Вторая бумага – расскажет, на каком основании земля оказалась в собственности данного лица. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство; акт местного органа власти о предоставлении участка в собственность. Последний вариант сегодня самый распространенный и, кстати, самый приятный. То, что нынешний владелец получил участок прямо у администрации, в определенной степени гарантирует, что у объекта нет темного прошлого.

Если же землю продает не первый собственник, то есть опасность, что в череде сделок с участком были нарушены права кого-либо из его владельцев и тот, начнет предъявлять претензии. Особенно высока вероятность подобного развития событий, если кому-то из предыдущих собственников участок перешел в порядке наследования. Понятно, что при покупке земли хотелось бы оградить себя от претензий бывших владельцев.

Для этого потребуется экспертиза юридической чистоты объекта. Правда, если участок находится у последнего владельца 10 лет и более, то, скорее всего, ничего криминального в его истории нет. Тем не менее, риэлторы считают, что и в этом случае покупателю можно подстраховаться и, например, навести справки в райсуде по месту нахождения земли, не участвовала ли она в судебных тяжбах.

Но мы совсем забыли про свидетельство о госрегистрации права (оно упоминалось несколькими строками выше). В свидетельстве указаны категория и разрешенное использование земли, на которой расположен участок. Построить жилой дом можно на участке категории «земли населенных пунктов» с разрешенным использованием «жилищное строительство» либо на участке категории «земли сельскохозяйственного назначения» с разрешенным использованием – «дачное строительство».

Правда во втором случае следует узнать, расположен ли участок в административных границах города или поселка. Если нет, то в доме, построенном на такой земле, нельзя будет прописаться.

Третий документ, необходимый при принятии решения о покупке участка – кадастровый паспорт. В нем указан кадастровый номер участка, а так же обозначены размер надела, категория земли, а так же имеется план границ участка. Кстати, именно в кадастровом паспорте указан правильный размер участка.

Бывает, что он отличается, от указанного в свидетельстве о госрегистрации права собственности. Еще один важный момент – в кадастровом паспорте указано, требуется ли межевание участка. С позиции покупателя лучше, если межевание уже проведено.

Четвертая, бумага - выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Ее можно получить в местном управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (она же – Росреестр).

Для этого необходимо подать запрос с указанием юридического адреса и/или кадастрового номера земельного участка. Выписку имеет право получить любой гражданин. Выписка из ЕНРП содержит информацию, о том, не находится ли участок под судом или арестом.

© Андрей Губанов, Богаче.ру

Интересные статьи



Вы хоть раз давали взятку?

  • {$ (item.counter * 100 / total)|number:1 $}% / {$ item.name $}
    {$ item.name $}
{$ total $} {$ vote_pluralize(total) $} / все опросы

Комментарии (0)

Только зарегистрированные пользователи могут задавать вопросы и добавлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста, или зарегистрируйтесь.