Как правильно купить или продать долю в квартире

Покупка доли в квартире
Покупка доли в квартире

Высокая стоимость жилой недвижимости определяет целесообразность совместного владения квартирой, причем, группа собственников может распоряжаться жилплощадью целиком или же отдельными частями – долями. Таким образом, каждый из собственников, это могут быть члены семьи или посторонние друг другу лица, имеет право продать или подарить свою часть.

В данной статье рассматриваются преимущества приобретения доли в квартире, а также некоторые опасности, которые могут подстерегать потенциального покупателя. Гражданский кодекс предполагает, что собственность в виде жилой недвижимости может быть совместной – в этом случае жилье в равной степени принадлежит каждому из собственников, и долевой – в этом случае за каждым из собственников закрепляется размер долевого владения.

Часть закрепляемой площади может составлять 1/2, 1/3 или же 1/50 общей площади квартиры, причем, определяемая доля фиксируется в документе о праве собственности, подобный документ есть у каждого владельца части квартиры. При совместной собственности права на нее отражены в едином документе.

Преимущества приобретения-продажи доли

С точки зрения риэлторов сделки с долями являются одними из наиболее сложных, поскольку имеется значительное количество нюансов и «подводных» камней, которые становятся помехой проведению сделки. Однако подобные сделки пользуются популярностью, поскольку покупка доли требует гораздо меньших затрат, чем приобретение квартиры целиком.

Именно по этой причине приобретение доли в квартире довольно часто определяет саму возможность приобретения собственного жилья. Далеко не каждый располагает денежными средствами, необходимыми для приобретения отдельной квартиры, в то время, как покупка доли значительно снижает затраты на проживание в перспективе (относительно ежемесячной оплаты съемной квартиры).

Владелец недвижимости, выставляя на продажу долю в своей квартире, имеет возможность разрешить свои материальные затруднения, в то же время, сохранить место для своего проживания в виде оставшейся части квартиры. Кроме того, в случае раздела имущества (подобное может происходить при разводе или прекращении отношений между бизнес-партнерами), каждый собственник может продать только свою долю. Причем, законодательство определяет первоочередное право на покупку доли за лицами, в чьей собственности находится оставшаяся доля.

Причины покупки доли в квартире

Возможность продажи доли в квартире позволяет решить многие проблемы с минимальными затратами. Мы рассмотрим основные потребности, которые позволяет реализовать продажа доли в квартире, таковыми являются:

  • Приобретение доли для проживания;
  • Инвестиции в долю;
  • Регистрационные вопросы;
  • Последующий выкуп всей квартиры.

Приобретение доли для проживания

Приобретение доли в квартире является в финансовом плане намного доступнее, чем покупка любой, даже недорогой квартиры целиком. Это дает возможность, располагая весьма ограниченным капиталом, решить вопрос с собственным жильем, что особенно актуально для мегаполиса, где арендная плата является достаточно высокой.

Приобретая долю, ее владелец автоматически избавляется от необходимости изыскивать средства для внесения ежемесячной оплаты в течение многих лет. Кроме того, счастливый владелец части квартиры получает дополнительный, но весьма существенный бонус – прописку, наличие которой определяет отсутствие проблем с регистрацией, а также еще целый ряд преимуществ.

Естественно, занимаясь подбором подходящего варианта, нужно учитывать множество нюансов – характер будущих соседей по квартире, количество проживающих, потенциальную возможность повышения этого количества в сторону повышения, а также цели владельца, пожелавшего продать свою долю.

Инвестиции в долю

Недвижимость остается одним из наиболее привлекательных способов инвестирования, квартиры со временем стабильно дорожают при сохранении спроса на прежнем уровне, а вложенные деньги защищены от инфляции и в любой момент могут быть высвобождены для различных операций. Приобретение доли является для инвестора более доступным способом вложений, что определяется более низкой ценой покупки.

Права собственности на квартиру могут представлять собой защищенное хранилище совместного капитала, за каждым из совладельцев закреплена определенная часть, которой он может распоряжаться по своему усмотрению. Если квартира сдается в аренду, каждый из собственников может рассчитывать на дивиденды в виде арендной платы.

Также инвестиционная сделка может быть направлена на приобретение строящегося жилья, при этом права каждого совладельца на часть квартиры достаточно четко определены. После окончания строительства, когда цена квартиры существенно возрастет, недвижимость выставляется на продажу, а совокупный доход делиться между совладельцами пропорционально долям.

Регистрационные вопросы

Вопросы прописки являются достаточно актуальными для современных граждан, особенно, это относится к жителям мегаполиса. Без регистрации есть вполне реальный шанс оказаться в неприятной ситуации, причиной которой может быть повышенное внимание правоохранительных органов, а отсутствие прописки существенно понижает шансы найти работу, встать на учет в поликлинику, записать ребенка в детский сад, школу.

Приобретение доли в квартире автоматически решает все перечисленные проблемы, причем, совершенно неважно – какая часть квартиры является собственностью. Для получения необходимых отметок регистрационных органов вполне достаточно и одной десятой доли квартиры в собственности. В этом случае абсолютно не обязательно фактически проживать в квартире, где кроме вас имеется еще десятка два совладельцов (либо проживают десяток из них).

Последующий выкуп остальной части

В ряде случаев доля в квартире приобретается с целью последующего выкупа остальной части. Это достаточно рискованное мероприятие, поскольку часть квартиры продается владельцами вовсе не за тем, чтобы впоследствии лишиться и остальной части. Для покупателя это, несомненно, выгодная сделка, которая является своеобразным плацдармом для приобретения квартиры целиком, только вот каким-либо образом «выселить» соседей, предложив им удобный вариант, не всегда удается.

Цена вопроса

Перед тем, как планировать приобретение доли, необходимо определить бюджет покупки, а для этого нужно получить представление о том, каким образом формируется цена доли. Вопреки общепринятому мнению, стоимость доли не является пропорциональной ее соотношению к общей площади квартиры. То есть, при цене квартиры в 5 млн. рублей, одна вторая часть квартиры стоит не 2,5 млн. рублей, а намного меньше, и составляет примерно 20-30% от половины стоимости. Почему так происходит?

Покупка доли сопряжена с необходимостью решения множества вопросов с новыми соседями. Необходимо учитывать, что приобретая долю, покупатель не всегда может рассчитывать на то, что проживать он будет именно в той комнате, площадь которой соответствует долевой части.

Кроме того, без согласия соседей прописать в квартире кого-либо еще практически невозможно, поэтому при покупки необходимо оформлять права собственности сразу на всех, кому может потребоваться прописка в дальнейшем, то есть – на всех членов семьи.

Цена во многом зависит и от панировки квартиры, если предлагаемая доля примерно равна отдельной комнате – цена может быть выше, а если речь идет о продаже доли в однокомнатной квартире, где проживание возможно в стесненных условиях, цена снижается. Порядок проживания в квартире может быть определен собственниками, если же владельцы не пришли к согласию – порядок проживания определяет суд.

Нужно учесть, что если продавец на момент продажи имеет на руках документ, в котором прописан порядок проживания и его право на определенную комнату, то после продажи этот документ утрачивает силу. В случае отсутствия согласия необходимо начинать судебный процесс заново. Также необходимо иметь в виду, что суд, при рассмотрении вопроса о порядке проживания, учитывает не только долю, но и состав семьи, поэтому при равных долях большая комната может отойти совладельцу, у которого маленькие дети.

Препятствия в приобретении доли

Главное, в чем необходимо убедиться потенциальному покупателю при рассмотрении предложения – это в наличии официального документа, который подтверждает отказ остальных совладельцев квартиры от приобретения выставленной на продажу доли.

Если такой документ отсутствует, давать свое согласие на сделку не стоит, поскольку сделка может быть аннулирована через суд, а забрать свои деньги у продавца может быть весьма проблематично. То же самое относится к предложению оформить вместо стандартного договора купли-продажи дарственную.

Причиной тому является положение законодательства, которое регламентирует порядок продажи долей. Прежде, чем продавать свою долю жилой недвижимости, ее владелец в обязательном порядке должен предложить приобрести эту долю остальным совладельцам. И только в случае их отказа доля может быть продана кому-либо еще. Это не касается оформления дарственной, при дарении своей доли закон не обязывает ее владельца достигать соглашения с остальными собственниками.

Однако отказ от приобретения должен иметь вид официального документа, и этот отказ должен быть оформлен по каждому из собственников жилья. В противном случае сделка будет считаться проведенной с нарушениями законодательства, и суд с высокой долей вероятности признает ее неправомочной. Переоформление доли по дарственной, хотя и не требует наличия подтверждающих документов, может быть признано судом «притворной сделкой», со всеми вытекающими последствиями.

В качестве дополнительной рекомендации можно посоветовать потенциальному покупателю следующее: уточнить – не состоит ли продавец на учете в психоневрологическом диспансере. В противном случае продавец имеет возможность заявить, что в момент заключения сделки находился в состоянии умопомрачения и не отдавал себе отчет в своих действиях. И если факт психического расстройства подтвердится – это будет для суда прямым основанием отменить сделку.

Документы для проведения сделки

Как уже было сказано, сделка купли-продажи доли является одной из наиболее сложных операций на рынке недвижимости. Требуется достаточно большой опыт для того, чтобы разобраться в нюансах, примеры которых были перечислены выше. В случае самостоятельной подготовки сделки у среднестатистического покупателя есть весьма значительный риск остаться без вожделенного жилья и без уплаченных за него денежных средств.

Поэтому крайне желательно обратиться в престижную риэлтерскую компанию, сотрудники которой дорожат репутацией и обеспечат профессиональный подход к подготовке сделки и проверки документов. Оплата их усилий послужит достаточной гарантией сохранности денег и законности приобретения доли.

В любом случае, первым источником, где может находиться нуждающаяся в проверке информация, послужат документы, необходимые для заключения сделки, перечень которых представлена ниже:

  • Паспорт;
  • Свидетельство о регистрации права собственности. Документ поможет получить представление о дате перехода недвижимости в собственность;
  • Право собственности на долю. Поможет удостовериться – какая часть квартиры принадлежит продавцу;
  • Выписка из ЕГРП. Информация о наличии или отсутствии залогового или иного обременения, ареста;
  • Документы об отказе остальных собственников от выкупа доли;
  • Согласие супруга или супруги на продажу доли. Если такое согласие отсутствует – продажа доли может быть признана незаконной. Причем, в паспорте могут отсутствовать сведения о семейном положении;
  • Выписка из домовой книги. В этом документе должны быть перечислены все, кто зарегистрирован в данной квартире.

Заключение

Несмотря на сложность подготовки сделки по купле-продаже доли в квартире, такая сделка потенциально является весьма выгодной для обеих сторон. Главное, чего стоит опасаться потенциальному покупателю – мошенничества со стороны продавца, это грозит потерей денежных средств одновременно с возможностью проживать (или иным образом распоряжаться) собственной жилплощадью.

© Realtypress.ru

Интересные статьи



Много ли стресса вы испытываете на работе?

  • {$ (item.counter * 100 / total)|number:1 $}% / {$ item.name $}
    {$ item.name $}
{$ total $} {$ vote_pluralize(total) $} / все опросы

Комментарии (0)

Только зарегистрированные пользователи могут задавать вопросы и добавлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста, или зарегистрируйтесь.