Как купить квартиру в новостройке без риска

Как купить квартиру в новостройке без риска
Как купить квартиру в новостройке без риска

Просто, на первый взгляд. Однако время от времени всплывают скандальные истории с обманутыми пайщиками, потерянными деньгами, продажами новых квартир сразу нескольким хозяевам и т. п.

Люди годами не могут добиться не только оплаченных ими квартир, но и собственных денег. Что необходимо предпринять, чтобы избежать таких приключений?

Как правильно оформлять документы, каковы права и обязанности сторон в сделках по приобретению недвижимости, каковы особенности оформления договоров, какие обстоятельства должны насторожить покупателя – далеко не полный перечень вопросов, ответы на которые нужно знать, чтобы спокойно инвестировать в собственное жилье. Ответим на главные из них в этой статье.

Кто продает квартиры в новостройке

Продавать квартиры в новостройке могут:

  • застройщик;
  • инвестор (соинвестор);
  • организации, представляющие муниципалитет;
  • агентства недвижимости.

Каждый из потенциальных продавцов имеет преимуществ и недостатки. Обращаясь за квартирой к застройщику, например, вы вправе рассчитывать на самые низкие цены на квартиры эконом-класса в спальный районах.

Сделка с муниципалитетом окажется самой спокойной, поскольку обмана или последствий рыночных катаклизмов ожидать от городской администрации ожидать нельзя.

Агентство недвижимости возьмет с вас комиссионные, но возьмет на себя полное сопровождение сделки, в т.ч. и юридическое, чем оградит вас от потраченного времени и нервов.

Договор на покупку квартиры в «новострое»

Итак, квартира выбрана, компания-продавец определена, и покупатель направляется в офис для заключения договора.

Покупка квартиры во вновь строящемся доме может быть оформлена:

  • участием в долевом строительстве;
  • инвестиционным вкладом;
  • паевым взносом;
  • вступлением в товарищество (кооператив);
  • переуступкой прав требования.

Однако на практике нередко используются схемы «на грани» закона, позволяющие уводить деньги в тень – вексельные схемы или предварительная оплата.

Договор купли-продажи квартиры по векселям

По такой схеме продавец продает покупателю вексель (долговое обязательство), по стоимости равный сумме стоимости продаваемой квартиры. В срок погашения вексель обменивается на квартиру. Вариант не имеет никаких гарантий получения покупателем именно жилья.

В договоре фигурируют сумма векселя, наименования сторон и срок погашения. Никакой связи между финансовыми обязательствами продавца по векселю и квартирой нет, поэтому компания может просто выплатить деньги. Юридически обязать ее рассчитаться при этом квартирой невозможно.

Договор купли-продажи квартиры по предварительной оплате

По такому договору покупатель в полном объеме оплачивает квартиру до окончания строительства. После окончания строительства застройщик оформляет квартиру, как свою собственность, а затем передает по договору, заключенному ранее, покупателю.

Как и в случае продажи векселя, у покупателя нет юридического гарантии на получение оплаченной квартиры. Перед подписанием договора купли-продажи и передачей денег нужно обязательно убедиться в наличии у продавца полного пакета правоустанавливающих документов на построенное жилье. В пакет должны входить:

  • решение местных органов власти;
  • инвестиционный контракт;
  • правоустанавливающие документы на землю участка строительства (право собственности или договор аренды);
  • протокол распределения квартир;
  • разрешения на строительство жилья;
  • договор финансирования строительства.

В зависимости от условий содержание договора и его структура может меняться. Можно выделить три основных группы условий договора: существенные, случайные и дополнительные.

К существенным условиям относятся те, которых достаточно для заключения договора и без которых его заключение невозможно. К таким условиям можно отнести правовой статус договора, описание участников договора, предмет договора, стоимость (цена) договора, место, время, способ исполнения договора, права и обязанности участников.

Отсутствие одного из перечисленных условий делает договор юридически неправомочным.

Как не стать жертвой квартирных мошенников?

Главное правило любого покупателя – бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Покупателя должны насторожить:

  • отсутствие конкретного адреса строящегося дома и подробного плана квартиры;
  • очень низкий процент за рассрочку расчетов при покупке;
  • просьба сделать первые взносы без договора и финансовых документов о принятии денег и пр.
  • требование продавца рассчитываться только наличными;
  • компания-продавец неизвестна на строительном рынке, а ее представители не могут назвать адресов и наименований построенных ей объектов.

Если есть сомнения относительно надежности застройщика, не стесняйтесь попросить все документы, которые вас интересуют. Это могут быть учредительные документы, свидетельства о регистрации, устав и пр. Поинтересуйтесь численностью компании, количеством объектов на стадии строительства, адресами этих строек. В отделе капитального строительства городского или районного органа власти наведите справки о компании, ее профессиональном уровне и надежности.

Если есть сомнения в серьезности застройщика, не рискуйте: на рынке достаточно компаний, которые зарекомендовали надежными контрагентами. Во всяком случае, не передавайте деньги до тех пор, пока окончательно не убедитесь в легальности деятельности застройщика и пока надлежащим образом не будет подписан договор и не будут оформлены документы о передаче средств.

В противном случае ваши деньги могут оказаться в руках мошенников, открывших фирмы для «заработка» на доверчивых клиентах.

Мошеннические схемы с построенными и сданными квартирами

После окончания строительства в полном объеме, выполнения благоустройства и озеленения придомовой территории, дом должен быть слан Государственной комиссии. Недобросовестные застройщики на этом этапе стараются получить с покупателей непредусмотренные договором деньги. Один из самых распространенных способов заставить платить дополнительно – обмеры построенных площадей БТИ.

Договор предусматривает продажу квартиру проектной площади. Если фактическая площадь превышена или уменьшена, то условиями договора предусмотрены дополнительная оплата или возврат средств в объемах, рассчитанных по фактическому отклонению площади.

Нетрудно догадаться, что «удивительным» образом инспекторы БТИ фиксируют увеличение площади на 2-3% от проектной, т.е. платить приходится покупателям. Иногда взаиморасчеты, напротив, не производятся в случаях, когда фактическая площадь оказывается на несколько процентов меньше проектной.

Фантазия мошенников неуемна. Деньги, к примеру, могут потребовать на согласование проекта подключения электропитания квартиры к щиту, находящемуся на этаже.

Пользуясь некомпетентностью клиентов, застройщики иногда также требуют деньги на нотариальное оформление договоров долевого участия, переуступки прав или инвестирования. На самом деле, такие договора не требуют такого заверения нотариусом.

Банк продавца не имеет права снимать проценты с покупателей, объясняя это расчетно-кассовым обслуживанием.

Часто, пользуясь некомпетентностью покупателей, застройщики начисляют квартплату с момента приемки дома Госкомиссией, тогда как квартплата и оплата прочих услуг взимается только с момента заключения договора с организациями, предоставляющими услуги.

Иногда в договор включается требование вступления покупателей в Товарищество Собственников Жилья после окончания строительства и выплаты членских взносов.

Законом предусмотрено только добровольное вступление граждан в ТСЖ после юридического наступления прав собственности на жилье. Для этого после окончания строительства и приемки дома Государственной комиссией покупателю с застройщиком следует подписать Акт приемки-передачи квартиры.

Оформление прав собственности на квартиру в новостройке

Документальное оформление права собственности на квартиру завершает покупку ее в новостройке. За 2 000-5 000 долларов продавец или другая посредническая фирма могут взять на себя сбор и подготовку необходимых документов и получение свидетельства на право собственности. Покупателю нужно будет в этом случае выдать доверенность на имя конкретного сотрудника компании.

Документы можно оформить и самостоятельно. Для получения свидетельства на право собственности на квартиру вам понадобятся следующие документы:

  • оригинал договора купли-продажи со всеми дополнительными соглашениями;
  • акт об отсутствии финансовых претензий между покупателем и продавцом»;
  • акт приемки-передачи квартиры;
  • договор об уступке прав (если имел место);
  • экспликация и поэтажный план БТИ;
  • копия решения собрания инвесторов о распределении квартир;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию дома (копия);
  • паспорт (оригинал) и ксерокопия;
  • квитанция об оплате госпошлины.

При наличии оснований для сомнений в подлинности документов регистратор имеет право обратиться в соответствующие органы для проверки.

Отказ в регистрации может основываться только на основаниях, изложенных ст. 20 закона о регистрации прав на недвижимость, однако, в этом случае, у обладателя жилья есть право судебного обжалования отказа.

Право собственности подтверждается свидетельством. С момента получения этого свидетельства гражданин является собственником квартиры и имеет право владеть и распоряжаться ей по собственному усмотрению.

© Старецкая Елена, TimesNet.ru

Интересные статьи



У вас есть цель в жизни?

  • {$ (item.counter * 100 / total)|number:1 $}% / {$ item.name $}
    {$ item.name $}
{$ total $} {$ vote_pluralize(total) $} / все опросы

Комментарии (0)

Только зарегистрированные пользователи могут задавать вопросы и добавлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста, или зарегистрируйтесь.