Что такое обратная ипотека и как она работает

Что такое обратная ипотека и как она работает
Что такое обратная ипотека и как она работает

Обратная ипотека, которая во всем мире позиционируется, как хорошая альтернатива договорам пожизненной ренты, в России пока не прижилась. Проблемы в законодательной базе и отсутствии у банков желания и возможностей применять такую схемы. Эксперты пока скептически относятся к перспективам обратной ипотеки на российской почве.

Схема "обратной ипотеки" похожа на договор ренты, который действует в России уже 15 лет, но считается рискованной сделкой, причем для обеих сторон. По договору ренты пожилой владелец квартиры передает ее в собственность другому лицу, однако сохраняет право проживания в ней до смерти. Все это время "покупатель" выплачивает "продавцу" определенную сумму (ренту), а также оказывает иные услуги. Кроме того, он целиком оплачивает содержание своей новой собственности.

Обратный отсчет

В отличие от пожизненной ренты у обратной ипотекой есть ряд весомых преимуществ, как для банка, так и для пенсионера. По схеме обратной ипотеки деньги пожилому человеку выплачивает банк, а не частное лицо. Пенсионеры тем самым получают гарантии, что деньги будут выплачиваться в срок, а контрагент не будет пытаться "ускорить" получение квартиры раньше срока, как бывает с договорами ренты.

В случае с банком срок кредита строго определен. При этом сам пенсионер не сможет расторгнуть договор, оставив рентоплательщика ни с чем, а в случае расторжение договора может вылиться в серьезные штрафные санкции. "Пенсионер или его наследники могут вернуть кредит (разумеется, с процентами), тогда квартира освобождается от залога. В противном случае банк после смерти собственника квартиру продает, компенсирует из вырученной суммы все свои затраты, а остаток отдает наследникам", – говорит Елена Валеева, генеральный директор "Century XXI-Светлый град".

По словам Натальи Смирновой, гендиректора консалтинговой компании "Смирнова & Co. Персональный советник", такая схема уже более 20 лет успешно действует в США, Австралии, Германии, но там она поддерживается государством и, по сути, является частью пенсионной системы. "Обратную ипотеку" в США называют "eat your brick" ("съешь свой кирпич"), так как, заложив недвижимость, ее владелец буквально "проедает" свое жилье.

Первый обратный ипотечный договор был заключен в 1961 году, в Портленде – это штат Мэн, США. И сейчас число выданных кредитов исчисляется десятками тысяч. К тому же платежи, получаемые от банков, не облагаются налогом. Подобный продукт пытались ввести и в Германии. Но серьезного успеха добиться не удалось, хотя кредиты стабильно выдаются. Впрочем, наличие международного опыта, пусть и положительного, не всегда является гарантом успеха финансового продукта в России. Хотя, судя, по размерам пенсий, обратная ипотека могла бы прижиться у нас.

Законные сложности

Сложности внедрения обратной ипотеки в России, по мнению экспертов, можно отнести к двум группам: субъективно преодолимые и объективно непреодолимые. К первой группе относятся, прежде всего, нормы банковского надзора, побуждающие банки консервативно оценивать кредитные риски и формировать резервы на основании документально подтвержденной оценки платежеспособности заемщиков, качества обслуживания ссуд и оценки залога.

"По схеме обратной ипотеки прибыль банк может получить только в конце программы, а в течение 10 лет, пока действует договор прибыли нет, то есть отсутствует положительный денежный поток. Кроме того, есть риск оспаривания сделки наследниками со ссылкой на то, что пенсионер принимал решение, будучи в не адекватном состоянии по возрасту", – отмечает Наталья Смирнова.

Еще более сложная юридическая ситуация возникнет в случае, если заемщик оставит завещание на квартиру (например, в пользу государства, иностранного гражданина или иного лица), на что он имеет полное право. Таким образом, введение механизма обратной ипотеки потребует существенных изменений в законе, начиная с ввода специальных положений в Гражданский кодекс.

По словам Владимира Лопатина, председателя Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров, непонятно, что банку делать с кредитами, по которым сумма долга постоянно увеличивается, и нет никаких платежей до момента добровольной или принудительной продажи залога. "Продать такой кредит некому. Выпустить на его основе ценную бумагу вряд ли возможно. А собственных финансовых ресурсов такой длительности у российских банков однозначно нет", – резюмирует эксперт.

Фактором второй группы, который непреодолим в среднесрочной перспективе, является инфляция и связанная с ней процентная ставка по кредиту. "Невозможно предсказать стоимость заложенной недвижимости через 10 лет (максимальный срок обратной ипотеки в РФ). Не стоит сбрасывать со счетов моральное старение самой недвижимости, особенно с учетом того, что у пенсионеров в основном квартиры в старых домах", – замечает Смирнова. Да и прибавка к пенсии, по подсчетам Валеевой, при средней стоимости квартиры в регионах 2,5 млн рублей, составит не более 3 тысяч рублей.

Неясные перспективы

Эксперты единодушны в оценке перспектив обратной ипотеки в России. Они называют их, в лучшем случае туманными. "Стоимость обратной ипотеки зависит от параметров предоставляемых кредитов, и прежде всего от процентных ставок, по которым будут выдаваться кредиты. Если ставки устремятся вверх, то востребованность "обратной ипотеки" будет невысока" – прогнозирует вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.

"Обратная ипотека мне представляется для пенсионера даже более надежным решением, чем договор пожизненной ренты, где пенсионера могут обмануть, не оказывать нужного ухода и др. Но я не думаю, что эта тема получит распространение в России именно из-за того, что банки вряд ли пойдут на отложенную на 10 лет прибыль без госгарантий", – подчеркивает Наталья Смирнова.

По прогнозу Лопатина, если "обратная ипотека" и будет развиваться у нас, то только за счет средств государства, при его активной поддержке и при давлении на банки с госучастием. Ну а с таким подходом на масштабные результаты рассчитывать не приходится.

© Антон Свешников, РБК

Интересные статьи



Вы вернете найденный кошелек владельцу?

  • {$ (item.counter * 100 / total)|number:1 $}% / {$ item.name $}
    {$ item.name $}
{$ total $} {$ vote_pluralize(total) $} / все опросы

Комментарии (0)

Только зарегистрированные пользователи могут задавать вопросы и добавлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста, или зарегистрируйтесь.